投資用新築ワンルームマンションが儲からない3つの理由

遂に投資用新築マンションの営業を受けた!

自分は大学生の頃、投資用不動産会社でインターンをしていたので、この業界の黒さはイヤというほど知っています。

しかしそのインターン先では「投資用ワンルームマンション」含め、「新築区分投資物件」は扱いませんでした。

その理由は、その会社の社長が「新築区分マンションは(投資家にとって)難しい」と豪語していたためです。

その社長は「不動産投資の嘘」という本を執筆し、Amazonビジネス書ランキングで1位を取りました。

またインターン中のコンサルティング同行でも、新築区分マンションを保有している相談者に対して「今すぐ売却した方がいいです」と話されていたこともありました。

改めて自分の中で考えを整理してみたら、やはり新築区分マンションは儲からないと感じたので、今回はその理由について紹介したいと思います。

ちなみになぜ営業を受けたのかというと、決して新築区分マンションは100%儲からないと思っているわけではなく、

頭金をある程度積めば、物件によっては可能性あるかな?くらいに思っていたため、どんな物件を紹介してくるか気になったので営業を受けることにしました。

バイネームで企業を批判することはよくないので、今回出てくる数字や営業手法は仮の設定だと思ってください。

受けた営業の内容について

投資として破綻している!

ある程度予想はしていましたが、定番のトークスクリプトで営業を受けました。

・老後の年金対策に
・団信で生命保険の代わりに
・サブリースで空室リスクなし
・とにかくリスクがありません!

うーん、リスクはあるでしょう。と思いました。

一番びっくりしたのは、今ってオリックス銀行なら45年でローン組めるんですね。(前からそうか?)

「45年でローン組んだら、今自分28歳なので、完済するの73歳ですよね?」って半笑いで話したら、営業の子も苦笑いしていました。

そして何より気になったのはシミュレーションです。

35年ローンだと毎月なんとマイナス15,000円!

投資として破綻している!!

毎月100,000円の家賃と、ローン返済日+維持費諸々含めて115,000円。

単純計算で完済する63歳まで、630万円の負担が発生します。

それに毎年同じ家賃の回収ができるとも限りません。

サブリースは毎年3回更新されるそうで、下手したらそのサブリース自体が更新されない可能性もあります。

引用元)三井住友トラスト基礎研究所
経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由
URL: https://www.smtri.jp/report_column/report/2013_01_16_1521.html

この研究によるとワンルームマンションの場合、100,000円の家賃は83,000円まで下がるとされています。

仮に35年後、その物件で得られる家賃が80,000円だった場合、630万円の回収ができるのは6.6年後。つまり70歳になった時です。

更に言えば85歳に死ぬと仮定して、毎月8万円を得た場合、たったの1,400万円しかもらえません。しかもこれは空室率0%で、税金を加味しなかったの場合です。

70歳の頃にはその物件は築40年、果たして空室率0%を維持できるでしょうか。

ちなみに28歳から死ぬ85歳までコツコツ毎月15,000円を貯金すると、約1,020万貯まります。

なぜ破綻しているのか

理由は単純明快で、頭金が極端に少ないためです。

無邪気に「これって頭金いくらですか?」と聞いたら、「30万円です」と明るい笑顔で答えられました。

これ以上この業界について語ると、いつか刺されそうな気がするのでやめておきます。

頭金が少ないと、その分借り入れが増えるため、結果的にローン返済額が大きくなります。

そうなると毎月の返済額が家賃で賄えなくなるため、投資として破綻してしまうのです。

もちろん投資を行う上でマイナスになることは付き物だと思います。

自分も月によってはマイナスになって落ち込むこともありますが、総収支がプラスなので心を保てています。(そもそもそんな投資していませんが)

しかし今回の場合は35年間、決定されたマイナス収支を突き付けられたような感覚でした。

35年間、あの不安の中で生活するって考えたら恐ろしいですね。。

儲からない3つの理由

商売の原理に反している

商売の原理とは?と思いますが、別に大それたことではありません。

要は「安く買って、高く売る」ということです。

恐らく全ての商売で、この原理が成り立っています。だから原理なのか。

サブスクリプション型のビジネスモデルでも、結局これが当てはまります。

利益を最大化するためには、できるだけ安く仕入れて、できるだけ高く売る必要があります。

これをマンション投資に置き換えると、できるだけ安くマンションを購入して、できるだけ高い家賃収入を得ることになります。

つまり借り入れをしている時点で、この安くマンションを購入するという点に反しているのです。

では、できるだけ高い家賃収入を得るという点はどうでしょうか?

こういった投資用ワンルームマンションは、サブリース契約とセットで提案してくることが多いです。

サブリースとは簡単に言えば、又貸しシステムです。

本来家賃が12万の物件でも、家賃保証料(サブリース契約料)として10%~20%差し引かれ、受け取れる家賃収入が10万円前後になってしまいます。

つまりサブリース契約は、高い家賃収入を得る部分においても、原理から反することになります。

頭金が少ないケースが多い

これは前段の通り、頭金が少ないケースが多いためです。

書き出しで「100%儲からないとは思っていない」とあったように、個人的には頭金をいくらか積めば、儲かるケースもあるんじゃないかなと思います。

例えば頭金をいくらか積むことによって、毎月の収支が+3万円になったとしましょう。

仮に5年間保有した場合、180万円のプラスとなります。

そして更にその物件がある場所の人気が武蔵小杉のように上昇し、同じ価格で他の誰かに販売ができれば、180万円のプラスが残ります。

これはよく、インターン時代の社長が「出口戦略」と話していました

出口戦略が難しい

頭金問題を解消したとしても、区分マンションの出口戦略は非常に難しいのです。

理由は非常に簡単で、区分マンションには「土地」の持ち分が殆どないため、売却時は「建物部分」の評価が大部分を占めます。

土地の価値変動は外部要因が殆どであるため、よっぽどのことがない限り、大幅に地価が下落することはありません。

しかし建物は経年劣化していくため、資産価値は下落していきます。

この時、「土地+建物」と「ほぼ建物のみ」の資産価値を比べた時、下落幅が大きいのは当然「ほぼ建物のみ」の方です。

つまり20年後、30年後の「資産価値維持率」でいえば、土地+建物のマンション・アパートの方が優れているのです。

それがどうした?という感じですが、資産価値が下がりやすいものは銀行が嫌うのです。

投資用マンション・ワンルームは銀行にお金を借りて行うものなので、銀行が融資をしたがらないもの=買い手が付きにくいものとなります。

なので、区分マンションの出口戦略は難しいのです。

最後に

実際に自分は投資用ワンルームマンションを買ったことがないので、あくまで自分の想像含めた話なので、信じるか信じないかはあなた次第です。

また節税部分には触れませんでしたが、リスクなく節税したいならふるさと納税か、確定拠出型年金をすればいいと思いますよ。

ちなみに商売の原理という観点では、やはり投資をするなら中古マンション一択だと思います。

出口戦略まで見据えられる人なら、築浅マンション・アパートも良いと思います。

ただ自分が不動産投資について本気で考えた結果、「不労所得なんてあり得ない。成功している人はやはり努力をしている。」という結論に至ったので、

決して中古マンション投資も、気楽な選択肢ではないことを認識しておくと良いと思います。